番禺，和以前真的不一样了。 今天，趁着天 气还不错，来番禺跑了一趟，在创新城踏了踏青，去长隆万博逛了逛商场，跑到南站看了看还是工地的新鸿基ICC。 PS.最主要还得感谢马先生来广州，总算是干一点了。 一路上的感受特别深，尤其是看到番禺近几年来发展的势头，总算见到了成效。 如果长期生活在番禺，你会发现在亚运会和南站建成后，整个番禺在几年左右的时间跨度里，基本没什 么改变。 比如说，家在天河，一直在顺 德碧桂园上学的小编，以前每个周末都会经过番禺，或是去玩。 遍地江景+别墅的番禺，藏富于民，但也造就了板块的性格，想要安稳不求变，想拆的没拆掉，该建的一直没起来。 于是，长隆万博站出来了，倾斜了所有资源打造的板块，总算不负众望。 但是，番禺也是散装的。 甚至，越来越有一种，万博是万博，番禺是番禺的感觉。 当你聊起万博就是 “企业 总部群 ” “世界级商圈 ” 、 “开放式主题公园 ”... 而聊起番禺 仍然是， “ 睡城 ” 、“村 ” 、“偏”完全两极化的感受 。 先富起来的万博，怎么靠逐渐 成熟的商业+产业去哺育其他集群？ 于是，南大干线年底要全线开通了。

从东到西，连接了广州南站、长隆游乐园、万博CBD、大学城、国际创新城、广汽基地、莲花湾。

可以说，这条线连接了番禺过去几年内所有精心培育的产业资源，本地人还是很认可的。

(资料图)

更重要的是，如果认真看番禺过去重要的交通线，3号线、新光快速、华快、南沙港快速都是南北纵向连接。

只有，一条不太受关注的7号线，是东西横向。

而南大干线的开通，将很大程度上弥补内部板块串联的缺失。

番禺，不甘心当一个过客了。

南大干线上的几个住宅板块，万博实力就不再赘述了，和樾府年内大概率能清盘，旁边巨无霸地块也会在近期出让，但项目肯定没那么快出来，所以接下来主角应该是瑞麓府。

个人觉得，瑞麓府的价格、品质、地段还是很匹配的，如果追求生活质量，这里真的很不错。

突然发现，万博的推盘节奏比较循序渐进，一个接着一个，不至于缺货，也不至于一窝蜂抢着入市。

莲花湾则以刚需为主，2万+/平就有的选，山海连城带不少别墅，但总价也不高，周边除了教育，属于啥都没的状况，再等等吧。

至于创新城，板块的客流人群和定位相对清晰，大学城后花园，讲究生活环境和氛围，片区价格在4-6万/㎡左右。

其中，越大和的定位比较高端，带一个超大的露营公园，今天去了体验感拉满；越大星则更刚改，价格也要更低，不过刚需追求的教育+地铁，优势都相对一般。

过客很多，却很难留人的南站，处在一个不上不下的境地中。

今年，南站的新鸿基豪宅峻銮和城投岭南府，大概率都会出来了，助力板块天花板推向5万+/平，一个是港企，一个是国企，问题应该不大。

听说，新鸿基的市场反馈还不错。

豪宅踩上5万/平的同时，会发现板块内有两个刚需盘星寰和星瀚处境挺微妙的，很难卖得上价。

星寰TOD，距离谢村地铁站约不到600米，教育实力则偏弱，优势是靠近恒大体育场，均价3.8-4.1万/平。

星瀚TOD，距离陈头岗地铁站在步行范围内，还有幼儿园+学校，特价3.2万/平，均价3.5万/平，2019年开盘至今，价格没怎么涨，卖的也不算太好。

你这么想，番禺+南站+ICC+教育+10万人足球场，这几个词合在一起，是不是卖个3万+/平，还挺好卖的？

但事实，远非如此。

一个很大原因在于兑现时间太慢了，喊了10年的南站，还要搞那么久，足球场又停摆，周边旧改雷声大雨点小，生活环境和基建都相对一般。

之前，就有粉丝问过我们，南站会不会因为旧改利好和新鸿基豪宅开盘，站上4万/平，那我问大家一句：

如果，南站刚需真要卖到4万/平，面对科学城、老黄埔的围剿，你还会考虑买它吗？

————旧改秘密，偷偷说给你听————

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